Repensar la vivienda

Repensar la vivienda. De Thais Bonilla. Sesión de Control. 5/03/2013

 

Los colectivos sociales y las demandas ciudadanas centran su lucha en la vivienda digna. El hogar, un derecho humano, es el lugar donde confluyen problemas y soluciones. Alternativas como el Cloudhousing buscan dar respuesta a un sistema caduco.

 

Hace unas semanas el Congreso de los Diputados admitió a trámite, bajo la atenta mirada de diversos colectivos sociales, la ILP presentada por un grupo promotor liderado por la Plataforma de Afectados por la Hipoteca (PAH). Una iniciativa que recogió 1.402.854 firmas por la dación en pago y una ley hipotecaria que piense más en las personas y menos en los bancos. En esta línea, el movimiento Attac España presentó, el pasado mes de febrero, un decálogo para una vivienda “más humana”. ¿La razón? “Millones de personas excluidas del acceso a una vivienda digna, una de las edades de emancipación más elevadas de Europa, cientos de miles de desahucios como resultado de un modelo que empujaba exclusivamente a la compra y al endeudamiento excesivo, un parque de vivienda social insuficiente, millones de casas vacías, un urbanismo incontrolado e insostenible, mala calidad de la construcción generalizada, etc”.

 

Hay alternativas a la vivienda en propiedad y con hipoteca, dice uno de los apartados del decálogo de Attac. “Y también hay alternativas al alquiler actual”, añade Mariona Soler, fundadora de la organización Vida+Facil. “Nuestro planteamiento es un modelo de vida menos rígido que una hipoteca y más completo que un alquiler”. La propuesta se llama CloudHousing y se basa en edificios que combinan pisos, espacios comunes y servicios bajo el modelo del pago por uso. Eliminan al dueño y al inquilino, proponen usuarios socios. La filosofía de base es la del consumo colaborativo y la cohabitación. Una alternativa para adecuar el lugar de residencia al actual estilo de vida y las necesidades, teniendo en cuenta la sostenibilidad económica y ambiental.

 

Gestionar una alternativa

 

La iniciativa de la organización barcelonesa empieza a gestarse en el 2008, con el comienzo de la crisis en España: “Había que pensar alguna cosa. Se hablaba mucho, todo el mundo teorizaba, pero había que ponerse prácticos y desarrollar algo real. Nos dimos cuenta que había gente que ya llevaba tiempo creando iniciativas vinculadas a la sostenibilidad, a una vida diferente. Y pensamos en gestionar una alternativa donde congregar todas esas propuestas: salud, energía, movilidad, adaptación, recursos sostenibles…”, explica Soler.

 

Así, han ideado una forma de aprovechar al máximo los metros cuadrados de los edificios y diversificar los recursos disponibles. Por un lado, cada persona o familia paga por su espacio privado, el cual puede ser cambiado si las necesidades varían (aumenta la familia, por ejemplo). Por otro lado, los espacios comunes se pagan, con dinero o en tiempo, según el uso que se les dé. Todo está coordinado por la figura del gestor, que debe velar por la correcta utilización y facilitar los servicios; así como establecer relaciones con productores locales, que, por ejemplo, vendan comida ecológica a vecinos y vecinas. En todo momento se trata de priorizar el bien común por encima del individualismo actual. “Es un cambio en la mentalidad de la gente, que no se hará sin más, pero que funcionará si ofrecemos una alternativa viable y que solucione los problemas de la crisis inmobiliaria actual. Ahora, la sociedad está más dispuesta a cambiar su forma de vivir y nosotros intentamos ayudar a que las alternativas lleguen a las personas”.

 

La idea no es nueva, pero sí renovada. Y es que tenemos que repensar el modelo de vivienda actual. No solo trabajar contra la especulación, sino también re-elaborar nuestro modelo de hogar.

 

CloudHousing ya se ha presentado en Bruselas, Italia y España. Ahora están en el momento de “explicar la idea” y crear una red de apoyo, sinergias y gestión. Pese a ello, en el País Vasco un arquitecto, afincado en Bilbao, ya ha mostrado interés en poder aplicar esta iniciativa en viviendas nuevas de VPO, situadas en municipios próximos a la ciudad y vacías desde hace tiempo.

 

Una lucha que viene de lejos

 

En 2006, el movimiento social V de Vivienda lanzó a las calles reivindicaciones que hasta ese momento no habían sido escuchadas. La creatividad unida a la indignación fomentó una Asamblea Contra la Precariedad y por una Vivienda Digna, que ya llevaba fraguándose desde 2003. Su principal objetivo era el cumplimiento del artículo 47 de la Constitución Española, que habla del derecho a una vivienda digna. Además, destacaban la precariedad laboral y la falta de un futuro para los jóvenes españoles.

 

Por su parte, en 2007, el Relator para la vivienda de la ONU en aquel momento, Miloon Kothari, ya alertó sobre las posibles consecuencias del desarrollo español. También, la actual relatora, Raquel Rolnik, aseguró en su última visita al país, en marzo de 2012, que “la mercantilización de un derecho humano como la vivienda es un grave problema que solo se solucionará con presión social”, y apuntó que se deben crear “posibilidades múltiples para necesidades múltiples. Todos somos diferentes y con necesidades diferentes, así que ¿por qué tenemos que vivir en un modelo único?”.

 

¿Qué cambia la reforma hipotecaria? 10 claves

 

Los pormenores de la nueva reforma en 10 claves.
 Juande Portillo, Cinco Días. 17-04-2013

 

1 Ejecución por impagos. El primer cambio que implanta la reforma hipotecaria es que eleva el mínimo de cuotas impagadas con las que la entidad puede solicitar la ejecución de una hipoteca desde uno, como ocurre actualmente, a tres impagos. Se trata de un mínimo desde el que, obviamente, el banco o caja podrá decidir si ejecuta o no.

 

2 Intereses de demora. Uno de los objetivos fundamentales del nuevo texto es el de poner límite a los intereses de demora que, hoy en día desregularizados, se sitúan actualmente en porcentajes que pueden ir desde un 18% a un 30%. La reforma acota la recarga que el banco puede imponer al deudor a un máximo de tres veces el precio del dinero, lo que hoy en día situaría el tope en un 12%. Además, estos intereses no podrán capitalizarse junto al principal de la deuda, como venía ocurriendo, y si el proceso concluye con la ejecución de la hipoteca, los intereses del demora serán la última obligación del deudor, que hará primero frente a los intereses remuneratorios y al capital, por este orden.

 

3 Subastas más accesibles. Otro de los empeños de la norma es facilitar el acceso de terceros a la subasta del inmueble ejecutado que normalmente queda desierta y permite al banco adjudicarse la vivienda por un precio menor. La reforma reduce del 20% al 5%, sobre el valor de tasación del inmueble, el aval requerido a los postores interesados. En paralelo, se publicitará más cada subasta, desde la web del Ministerio de Justicia, y se eleva de 20 a 40 días el plazo para depositar el remate de la subasta, lo que facilita al pagador la búsqueda de financiación para concluir la compra. La norma también fomenta las subastas extrajudiciales y recoge la posibilidad de condonar un 2% de la deuda si el deudor muestra la vivienda a potenciales compradores cuando aún habita en ella.

 

4 Proceso de adjudicación. La modificación fundamental en el campo de las subastas, sin embargo, es que se establece el precio de salida mínimo del inmueble en el 75% del valor de tasación que se le dió en el momento de conceder la hipoteca, en lugar de recurrir a nuevas tasaciones en un momento en que el precio de la vivienda ha podido desplomarse. A partir de ahí, además, si la subasta quedara desierta la entidad financiera no podrá adjudicarse la vivienda por menos del 70% del valor de subasta –en lugar del 60% actual– con lo que el banco siempre cubriría el 52,5% del precio original del inmueble. Hoy no existe ni ese límite.

 

5 Compartir la plusvalía. Otra estrategia destinada a reducir la deuda pendiente del hipotecado que pierde su vivienda es la obligación de que la entidad dedique a rebajar dicha cuantía el 50% de las plusvalías que obtenga si consigue vender el inmueble en los 10 años siguientes a su adjudicación.

 

6 Quitas sobre la deuda. A partir de que el deudor pierda su inmueble, la reforma establece dos calendarios de pago para que pueda beneficiarse de quitas sobre la deuda que le quede pendiente. Así, si el afectado es capaz de cubrir el 65% del montante en los cinco años siguientes o el 80% en 10 años, el resto de la deuda le sería condonado.

 

7 Costas limitadas. La reforma limita las costas del proceso que afronta el ejecutado, estableciendo un tope, ahora inexistente, en el 5% sobre el total de los costes del proceso.

 

8 Suspensión del desahucio. Una novedad fundamental de la reforma, introducida a raíz de la sentencia del Tribunal Europeo de Justicia, es que se dará capacidad al juez para suspender cautelarmente un desahucio si el afectado denuncia cláusulas abusivas. Si la ejecución está motivada por una de estas condiciones abusivas, la Justicia podrá paralizar el proceso definitivamente mientras que si la cláusula es abusiva pero no desencadenó el desahucio, este continuará sin la aplicación de dicha parte del contrato. La norma también dota de poderes similares al notario, que podrá suspender de la misma forma un embargo en los procedimientos extrajudiciales.

 

9 Nuevas hipotecas. Otra medida derivada de una sentencia, del Tribunal Supremo en este caso, es la obligación de que el firmante de una hipoteca sea debidamente informado de los pormenores del contrato. Así, las cláusulas que puedan elevar el riesgo para el hipotecado –como las de suelo, techo o las que ligan los intereses a divisas extranjeras– deberán contar con su firma y un texto manuscrito manifestando su comprensión. Por otra parte, se limitará a 30 años el plazo máximo por el que se concederán préstamos hipotecarios y se permite al firmante aportar su propia tasación en lugar de la del banco.

 

10 Dación en pago. La reforma hipotecaria comprende en realidad la modificación de la Ley Hipotecaria, la de Enjuiciamiento Civil o el decreto antidesahucios del Gobierno. La batería de medias incluye reducir la dependencia de las tasadoras de la banca; consolidar el fondo de vivienda social para realojar a desahuciados en 5.000 inmuebles de la banca o suspender durante 24 meses los desahucios que afectan a colectivos especialmente vulnerables. Se trata de familias numerosas, con dudores en paro o menores de tres años al cargo, entre otras, y rentas anuales de menos de 19.000 euros. También se amplía a estos colectivos el código de buenas prácticas, que obliga a las entidades firmantes a reestructurar su deuda y a aceptar la dación en pago si no hay otra alternativa.

Europa multa, expropia e incluso derriba las viviendas desocupadas

Olga Granada. Eldiario.es. 12/04/2013

• La mayoría de los países de la UE tienen medidas que penalizan lo que consideran una patología urbana.
• En Suecia y Alemania está hasta contemplado el derribo de bloques enteros que estén en esta situación.

La Junta de Andalucía se ha fijado en las normas de naciones más cercanas, como Francia, para elaborar el decreto ley contra las viviendas desocupadas, en la que es quizá una de las legislaciones menos exigentes de la UE, porque lo cierto es que si se acude a estados como Holanda, a los países nórdicos o a Alemania, las leyes son todavía más tajantes contra este fenómeno.

Como norma general, en la mayoría de los países de la UE se aplican dos vías para luchar contra lo que considera una patología urbana: fomento de su rehabilitación, alquiler o venta (subvenciones para obras, seguros, avales, arrendamientos garantizados…), por un lado, y penalizaciones ante la permanencia voluntaria en desuso, por otro. Pero hasta ahora los pasos en este sentido en España han sido tímidos, pese a que bata el récord de Europa en viviendas vacías, desahucios y absoluto dominio de la propiedad frente al alquiler.

Lo intentaron en el País Vasco, con un normativa que incluía la expropiación de las viviendas vacías (comenzando por las protegidas) y un canon contra las mismas, y que finalmente fue tumbada por el rechazo de PNV, PSE y PP. Luego, en Cataluña con la Ley 18/2007, que preveía un sistema de alquiler forzoso para viviendas vacías a las que durante varios años se les hubieran ofrecido ayudas para su rehabilitación y garantías para el arrendatario siendo rechazadas y estando en un área de acreditada demanda: también fue derogada. Por eso, ahora Andalucía se pone a la vanguardia con su decreto ley de medidas para Asegurar el Cumplimiento de la Función Social de la Vivienda.

Javier Burón Cuadrado, que era viceconsejero de Vivienda en el País Vasco cuando se adoptaron medidas de este tipo, aplaude la iniciativa en Andalucía, pero no oculta sus recelos, por el hecho de que no haya contemplado a los particulares -solo a la banca y a promotores- y porque duda de su efectividad. "Nosotros primero desarrollamos un programa para fomentar la vivienda en alquiler social, lo que es la zanahoria, y después se puso en marcha un régimen de penalización, el palo". En este sentido, en Eukadi se llegaron a reunir más de 5.000 viviendas disponibles para alquiler social gracias a una legislación que estimulaba los alquileres, entre otras cosas, porque los propietarios tenían garantizados cinco años si aceptaban bajar los precios un 20% del coste del mercado. "Si sólo se contemplan sanciones, y en casos extremos la expropiación, el palo, y no hay un programa que reconcilie al mercado con la Administración, es decir la zanahoria, no tiene sentido. No se trata de recaudar con sanciones sobre las viviendas vacías, sino de conseguir que estas salgan para un alquiler al alcance de todos", argumenta.

No duda, eso sí, de su constitucionalidad y resalta que "todos los estados medianamente desarrollados en Europa tienen medidas contra las viviendas vacías, y España es la excepción, porque no considera que sea un problema, y entiende que la propiedad privada sacrosanta faculta a los titulares para hacer con ella lo que les venga en gana". En este sentido, el también gerente de Urbania ZH Gestión deja claro que "en Europa nadie se escandaliza por un decreto ley de este tipo”, más bien por el hecho de que en España no exista nada parecido. "Sólo se trata de desarrollar leyes que recojan lo que ya contemplan la Constitución Española: toda propiedad está orientada a su función social; toda la riqueza nacional, con independencia de su clase, debe mirar hacia el interés general y el sector público está habilitado para intervenir en la economía".

Sobre el hecho de que en Andalucía no se haya entrado en el debate del parque de vivienda pública que está vacío, es tajante: "No tiene sentido que la Administración se sancione a sí misma. Si acaso habrá que fomentar que en lugar de empeñarse en la venta de viviendas protegidas, se opte por sacarlas en alquiler, sobre todo, en unos momentos en que pocos tienen acceso al crédito".

El catedrático de Geografía de la Universidad Autónoma de Madrid Julio Vinueza Angulo, director entre otros del estudio El fenómeno de las viviendas desocupadas, prefiere no echar las campanas al vuelo: "Los poderes públicos deberían haberse ocupado mucho antes de actuar conforme al principio de la función social de la propiedad. Pero antes que con los propietarios de viviendas vacías, aunque sean bancos, con medidas que impidieran la clasificación y transformación de suelos para construir cientos de miles de viviendas innecesarias, pero que 'contribuían a dinamizar la economía y a alimentar las finanzas locales' aplicando el 'todo urbanizable' y el 'cuanto más, mejor', generadores de grande plusvalías. Sin que se haya prestado la más mínima atención a quienes reclamaban la función social de la ciudad y del territorio como forma de defender los intereses generales".

Del mismo modo, subraya: "Las proporciones de vivienda vacía en otros países europeos están en torno al 5%, que podría aceptarse como un 'stock técnico en rotación' para un ágil funcionamiento del mercado; mientras que en España triplicamos fácilmente esta proporción, pero no sabemos cuántas hay, cómo son, dónde están y por qué están así".

Por su parte, el director general de Vivienda de la Junta de Andalucía, Antonio Ibáñez, no descarta que el Gobierno de la Nación pueda recurrir esta medida: "Ya lo hizo con la subasta de medicamentos, pero confiamos en que no lo haga porque además está muy bien amarrada la legalidad del decreto ley. De hecho, no se ha ido más allá, que se podría haber hecho, en un ejercicio de seguridad jurídica. No ha primado la osadía, sino que todo está perfectamente encajado”.

En la misma línea, recalca que está muy medido el margen de las competencias, para que ningún hipotético recurso vaya en ese sentido. "No hemos intervenido en materia de ejecución hipotecaria ni en tema de desahucios, con competencia estatal, sino en el urbanismo, porque sólo a través de la expropiación se pueden ejercer competencias de las comunidades autónomas”, alega.

Con el actual marco europeo como referencia, asevera: "Por mucho que digan que Andalucía se está convirtiendo en la Venezuela de España, los países más desarrollados de la UE aplican medidas de este tipo  desde hace años " . Y tiene razón a juzgar por este rápido repaso (con datos obtenidos del estudio mencionado y de la Administración):

HOLANDA

Es quizá el país más beligerante contra este problema, donde es legal incluso la ocupación de viviendas que hayan estado vacías más de un año. La vivienda sólo se le devuelve al propietario si demuestra que no volverá a estar vacía (puede ponerla en venta o alquiler). Las ayudas para que las familias puedan hacer frente al pago de los alquileres, se acompañan de otras para que los propietarios puedan rehabilitarlas.

ALEMANIA

Los propietarios pueden ser obligados a la rehabilitación y, frente al incumplimiento, se contemplan multas, expropiación temporal y alquiler forzoso. Incluso expropiación definitiva. En municipios con más del 10% de viviendas vacías, la Administración procede a demoliciones.

SUECIA

Los consistorios ofertan viviendas en alquiler más baratas para combatir las desocupadas. En casos extremos, se pueden demoler edificios enteros de viviendas vacías.

DINAMARCA

Este país se centra en las sanciones pero, eso sí, con un margen de tiempo mínimo. Basta con que los propietarios de viviendas las mantengan desocupadas seis semanas, en virtud de una legislación en vigor desde hace más de cinco décadas. La multa se puede imponer simplemente por no informar al Consistorio de que la vivienda lleva más de seis semanas vacía.

FRANCIA

Su Ley de Solidaridad y Renovación Urbana (SRU) impone, desde hace un lustro, tasas a los propietarios de viviendas -sólo personas jurídicas- que se encuentren desocupadas durante más de dos meses en aglomeraciones con unas ciertas características. Las tasas son progresivas según el periodo de desocupación. También está previsto que las viviendas vacías durante más de 18 meses puedan ser requisadas durante un periodo máximo de seis años, extensible a 12 si es necesario realizar obras de rehabilitación.  

REINO UNIDO

Contempla la incautación, tanto para personas jurídicas como físicas, si han estado vacías al menos seis meses, mediante leyes que, según cada país integrante, han sido aprobadas entre 2001 y 2004. Igualmente, los Gobiernos locales están obligados a publicar anualmente un informe sobre su parque de viviendas vacías y medidas para contrarrestarlo (en lo que se conoce como Best Value Perfomance Indicator). Desde 2007, además, hay medidas fiscales contra el fenómeno. Existe incluso una Empty Homes Agency (agencia estatal de la vivienda vacía) que lucha contra esta situación. Se contemplan subvenciones para la rehabilitación de viviendas vacías y su salida al mercado o adquisición pública para alquileres sociales.

ITALIA

Prevé la penalización fiscal que imponen los Consistorios a las viviendas vacías y por un importe del 9 por mil del valor catastral.

Alternativas al mercado hipotecario (y III)

4. MODELOS ALTERNATIVOS DE ACCESO A LA VIVIENDA

4.1. UN MERCADO DEL ALQUILER ATRACTIVO.

- Se requiere una profesionalización del sector.- Hasta ahora el mercado del alquiler es minorista, lo que conduce a una relación directa entre casero e inquilino que genera numerosos conflictos. La profesionalización conllevaría una bajada de precios.

- Reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos que conceda más seguridad jurídica a las partes.- Con la reforma que actualmente se encuentra en el Senado se precariza aún más el alquiler. El inquilino puede ser expulsado de la vivienda en cualquier momento si el propietario la necesita para sí o para sus familiares. La carga de la prueba recae sobre el inquilino expulsado, que si lograse demostrar el fraude apenas contaría con la posibilidad de volver al piso (algo más que improbable) o recibir una indemnización de un mes de renta.

- Impuesto sobre la vivienda vacía para movilizarla hacia el alquiler.- Medida ampliamente utilizada en Europa. Se trataría de impuestos proporcionales al número de viviendas vacías de un mismo propietario y/o al número de años que lleven desocupadas.

4.2. ALQUILER SOCIAL.- Es una modalidad de alquiler a precios inferiores a los de mercado, generalmente con rentas mensuales inferiores al 30% de los ingresos de la unidad familiar.

- En España, esta modalidad de alquiler barato supone un 1% o un 2% del parque total de viviendas, según distintas fuentes; en Alemania, un 6%; en Francia, un 19%; en Reino Unido, un 21%; y en los Países Bajos, un 35%.

- No es necesariamente una modalidad de alquiler ofrecida por las administraciones públicas. También pueden ofrecerlo entidades sin ánimo de lucro, cooperativas de vivienda, la obra social de las antiguas cajas de ahorros, etc.

- Tiene dos ventajas: ofrece un alojamiento muy barato a quienes lo necesitan y presiona a la baja los precios del mercado libre

4.3. COOPERATIVAS EN RÉGIMEN DE CESIÓN DE USO.- Es una forma alternativa de acceso a a la vivienda que ha funcionado tradicionalmente en Dinamarca y Suecia, donde posee un cierto peso en el parque total: el 13% y el 17%, respectivamente.

- La cesión de uso es una alternativa a la propiedad y el alquiler convencionales. El derecho de uso puede ser por tiempo indefinido, heredable y transmisible.

- La propiedad de los edificios de viviendas reside en la sociedad cooperativa en su conjunto, como en cualquier cooperativa industrial o de servicios, pero sin embargo los cooperativistas no pueden “comprar y vender” su piso. Físicamente su parte no puede ser segregada -en Suecia, hasta la fecha, no existe ley de propiedad horizontal que permita dividir un inmueble sin partir la parcela matriz en subparcelas-, sino que disfrutan del derecho a alojarse en arrendamiento en su vivienda. Cualquier ciudadano, incluso menor de edad o sin recursos propios, puede inscribirse en una cooperativa. Sólo tiene que abonar una cuota de entrada asequible (unos 50 €) y una cuota mensual que puede fijar libremente el asociado y que va generando y acumulando una “bolsa” o “cuenta vivienda cooperativa-personal” que, a su vez, en función de su cuantía acumulada, sirve como “puntuación” para tener prioridad en el acceso y elección a una vivienda (hasta 30 €/mes generan “puntos“; más allá, sólo generan ahorro, sin “puntos“). Estas aportaciones de los cooperativistas asociados -sean o no inquilinos- permiten a las cooperativas financiar parte de los costes de construcción de sus viviendas.

- Ejemplos en España: Sostre Civic (Cataluña); másqueunacasa.org (Andalucía).

4.4. COHOUSING.- Más que una forma de acceso, es una forma de disfrute de la vivienda basada en un estilo de vida comunitario y con gestión colectiva de servicios:

- En un proyecto cohousing de nueva construcción se debe decidir el tipo de vivienda, de espacios comunes y de espacio libre principal. El objetivo es conseguir una comunidad cohesionada por su forma de entender la vida. Es decir, se trata de un barrio que planean y gestionan sus residentes, formado por viviendas privadas y dotado con servicios comunes

- El cohousing facilita el sentido de comunidad de sus residentes mediante redes de apoyo mutuo. Las personas residentes suelen ser propietarias de sus viviendas particulares y compartir objetivos económicos, medioambientales y sociales a un nivel muy doméstico y práctico. Equilibra las ventajas clásicas de la propiedad privada (emancipación, customización, autogestión, autorreferencia) con los beneficios de los equipamientos y espacios compartidos (dimensionamiento optimizado, eficacia de uso y mantenimiento) y las relaciones vecinales estrechas (corresponsabilidad, redes de confianza). Tiene un enorme potencial sostenible por su fácil accesibilidad, la claridad de las intenciones colectivas y la diversidad individual.

- Reacciona contra la parcelación urbanística , especialmente en las áreas de baja densidad. El patrón de vivienda que ha prevalecido se justifica en un tipo de familia nuclear “independiente”, idealizado en la vivienda unifamiliar accesible en vehículo, rodeada por un césped, vallas y calles anchas que no buscan la interacción entre vecinos, sino la conservación de la propiedad privada adquirida en el mercado. La cohesión social en cohousing nace de la inclusión, no de la segregación.

- Ejemplo: http://ecohousing.es. Arquitectura colaborativa para nuevas formas de vida.

Alternativas al mercado hipotecario (II)

3. LA FLEXIBILIZACIÓN DEL MERCADO HIPOTECARIO

3.1 ¿HAY SOLUCIÓN AL PROBLEMA DE LOS DESAHUCIOS EN UN MERCADO HIPOTECARIO FLEXIBLE?

Tratamos de resolver dos preguntas: 1) ¿Cuáles son las presiones del lobby financiero sobre el Gobierno para no reformar el sistema hipotecario? Y 2) ¿Por qué las entidades financieras tienen tanto interés en las hipotecas?

Para responder a estas preguntas hay que comprender un proceso llamado “flexibilización del mercado hipotecario”. Hasta la crisis de 1973, el crédito era una forma de financiación ligada al crecimiento de los salarios reales. Existían los préstamos hipotecarios, desde luego, pero no absorbían todo el mercado inmobiliario. Las condiciones para acceder a un préstamo hipotecario eran más rígidas. Los préstamos se concedían con más prudencia, con tipos de interés elevados y por períodos de tiempo relativamente cortos (entre 10 y 20 años). Como el ritmo de crecimiento de los salarios era constante, lo normal era la cancelación progresiva de la deuda hipotecaria sin demasiados riesgos.

A partir de 1973 el crédito entra en una nueva etapa, caracterizada por la flexibilización del mercado hipotecario. El descenso de los salarios reales redujo ese horizonte razonable para la cancelación de deudas. Así, el crédito se convirtió en una fuente de captación de rentas que contrarrestaba la pérdida de poder adquisitivo de los hogares. El crédito permitía mantener el nivel de consumo familiar a pesar de las reducciones salariales; pero, al mismo tiempo, las familias perdieron independencia al quedar sujetas al pago de una deuda creciente.

El crédito se convirtió así en una forma de obtención de beneficios en sí misma (los intereses), y en una condición previa de entrada en el ciclo del consumo. En el caso del mercado de la vivienda, el préstamo hipotecario se convirtió en la “necesaria” puerta de acceso a una vivienda en propiedad. Las administraciones fomentaron la compra de vivienda a crédito, ya fuera en el mercado libre o en régimen de protección oficial, con todo tipo de incentivos (desgravaciones fiscales, cheques vivienda, subvenciones a las subidas del tipo de interés, etc.), al mismo tiempo que precarizaron el mercado del alquiler (véase el llamado “Decreto Boyer” de 1985) y redujeron el parque de vivienda social. Se creó un contexto favorable a la compra con el argumento de que era una oportunidad de inversión para las familias. Pero los principales ganadores de esta estrategia fueron las entidades financieras.

Hay que tener en cuenta que el beneficio de las entidades financieras no consiste solamente en el cobro de unos intereses. Por lo general, el préstamo hipotecario tiene unas probabilidades muy altas de cobro. Una familia puede reducir sus hábitos alimenticios, renunciar al ocio cultural, reducir el gasto en educación o incluso apagar la calefacción en invierno antes que dejar de pagar su hipoteca. Esa alta garantía de cobro es lo que anima a las entidades financieras a titulizar sus contratos de préstamo hipotecario (es decir, pueden convertirlos en activos financieros) como avales para obtener financiación en un mercado secundario. Esta es la raíz de la crisis financiera de 2007: los mercados descubrieron que las hipotecas que habían servido como avales para los flujos de financiación internacionales en realidad no eran seguras. En la base de todos los intercambios se encontraban “derivados financieros” que contenían las llamadas “hipotecas basura”, con un alto riesgo de impago, pero hasta entonces calificadas con una triple AAA por las agencias de calificación de riesgo. La confianza en el sistema financiero estalló.

3.2 HITOS FUNDAMENTALES EN LA CONSOLIDACIÓN DEL MERCADO HIPOTECARIO FLEXIBLE EN ESPAÑA:

1) Ley 2/1981 de Regulación del Mercado Hipotecario.- Fue uno de los principales espaldarazos para la formación de la burbuja inmobiliaria de 1986-1992. Se dio el primer paso hacia la incorporación de los mercados hipotecarios a la dinámica general de los mercados financieros, mediante la creación de mercados secundarios de deuda hipotecaria en los que se compran y se venden bonos y cédulas hipotecarias. Al mismo tiempo, se produjo un empuje institucional masivo hacia la compra de vivienda a través de préstamos de las cajas de ahorro. El “Decreto Boyer” de 1985 (Real Decreto-ley 2/1985) desincentivó el alquiler y aumentó las desgravaciones fiscales a la compra de cualquier vivienda, con independencia de que fuera segunda, tercera o cuarta residencia. La banca financió esas adquisiciones y vendió los préstamos en un mercado secundario en forma de bonos y cédulas hipotecarias, lo que le permitió obtener más financiación.

2) Ley 19/1992, sobre Régimen de Sociedades y Fondos de Inversión Inmobiliaria y sobre fondos de Titulización Hipotecaria. Se institucionalizó la llamada titulización de hipotecas. Ejemplo: un préstamo hipotecario concedido por una caja de ahorros española se transfiere a un fondo que agrupa cientos de hipotecas (primera fase). Mediante un complejo sistema informático, estas hipotecas son separadas en partes y después reagrupadas en títulos comercializables que tienen un precio asignado (segunda fase). Finalmente, reciben una calificación de una agencia de rating independiente (por ejemplo, Moody's) y se venden a un fondo de pensiones noruego que recibe unos intereses, pero a cambio asume el riesgo de impago de esas hipotecas (tercera fase).

¿Por qué estas titulizaciones han sido una pieza tan importante para la generalización de los préstamos hipotecarios? Porque se consideraba que la “hipoteca” era el préstamo más seguro posible. Los inversores compraban títulos hipotecarios aunque estuvieran vinculados a préstamos a clases medias o bajas. Estas ventas se convirtieron en una de las principales vías de financiación de las entidades financieras españolas. Cuando la confianza en el cobro de esas hipotecas disminuyó, las entidades financieras empezaron a tener problemas para obtener financiación en los mercados internacionales. Y precisamente por la gran cantidad de títulos hipotecarios vendidos, hoy el Gobierno difícilmente puede cambiar el sistema con carácter retroactivo. La titulización de hipotecas abrió un puente entre el casino financiero global y los problemas de cualquier familia hipotecada.

3) Ley 41/2007, de reforma de la Ley del Mercado Hipotecario.- A pesar de los avisos de todas las instituciones, el entonces Ministro de Economía y Hacienda, Pedro Solbes, arrojó más leña al fuego con una reforma que intensificó la flexibilización del mercado hipotecario. La exposición de motivos de esa ley habla expresamente de la “necesidad de consolidar el crecimiento del mercado de títulos hipotecarios”, “eliminación de los obstáculos a la oferta de nuevos productos” o supresión de “algunas trabas administrativas que han obstaculizado el desarrollo de los bonos hipotecarios”. Se regularon nuevos productos como las hipotecas inversas, que permitía a los mayores de 65 años hipotecar sus viviendas para obtener una pensión, o las hipotecas recargables, que permiten incluir en el crédito otros bienes de consumo como viajes, reformas del hogar, televisores de plasma, etc.

3.3. ALTERNATIVAS AL MERCADO HIPOTECARIO FLEXIBLE.

La primera alternativa consiste en “desflexibilizar” el crédito. ¿Cómo? Fomentando formas alternativas de acceso a la vivienda y mediante la reintroducción de las SEIS REGLAS EMPÍRICAS DEL PRÉSTAMO HIPOTECARIO[i]:

1ª REGLA.- Sólo debe financiarse una compra de vivienda si su valor de mercado no es superior a tres veces la renta anual del hogar solicitante (price to earnings).

2ª REGLA.- Sólo debe prestarse una fracción del valor de compra (loan to value), contando con un ahorro previo del comprador del 20%, como mínimo.

3ª REGLA.- Sólo debe prestarse por un período igual a un tercio de la vida activa, de manera que el usuario pueda dedicar el ahorro de los dos tercios restantes a otros aspectos del ciclo de vida: necesidades básicas, educación de los hijos, cultura, previsión social, etc.

4ª REGLA.- Se observa automáticamente si se cumplen las tres primeras. Sólo se debe prestar si el esfuerzo no supera el 30% de la renta (debt to income). Obviamente, esta regla se funda en un cálculo inicial que puede verse desmentido por los acontecimientos. Para esto están las refinanciaciones, las cuales deben contar con un diseño prudente para no aumentar el endeudamiento.

5ª REGLA.- Repartición del riesgo entre las partes contratantes. Cuando el valor de mercado del activo es inferior a la deuda, el usuario prefiere devolver el activo antes que la deuda. Es la aplicación del principio de Premio Nobel Robert Merton, Jr.: Si se respeta esta preferencia, entonces el contrato es hipotecario y su resolución se reduce a devolver la llave y pagar costas y gastos. Si no, el contrato es puramente monetario, se rige por el art. 1911 del Código Civil (i.e. “los préstamos están garantizados con los bienes presentes y futuros del prestatario…”) y nunca, en ningún caso, debería llamarse hipotecario. Generalizar este tipo de contrato a muy largo plazo conduce a la esclavización generacional (debt slavery o debt bondage), tan frecuente en la antigüedad.

6ª REGLA.- Consiste en establecer un sistema justo para la elección del tipo de interés, ya sea fijo o variable. Desde el origen de la burbuja, o quizás antes, la oferta bancaria en España descartó el tipo de interés fijo de forma “dogmática”, creyendo que el tipo variable convenía a todos. Muchos lo lamentaron durante los años 2006 a 2009 y los demás tal vez lo lamentarán en el futuro.

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[i] Fuente: Ricardo Vergés, Catedrático de Economía Inmobiliaria y Profesor Honorario por la Universidad de Montreal.

Alternativas al mercado hipotecario (I)

1. LA SENTENCIA DEL TJUE

Contenido de la sentencia: considera que el proceso de ejecución hipotecaria en España es abusivo, de acuerdo con lo que establece la Directiva 93/13/CEE del Consejo Europeo sobre las cláusulas abusivas en los contratos celebrados con consumidores. Según el Tribunal, la normativa española "no se ajusta al principio de efectividad, en la medida en que hace imposible o excesivamente difícil (...) aplicar la protección que la Directiva pretende conferir a los consumidores". En este sentido, la institución europea establece que la normativa española vulnera los derechos de los consumidores. La sentencia no obliga a un cambio en la legislación española, pero sienta jurisprudencia y deberá ser tenida en cuenta por los jueces españoles ante los demás procesos de desahucio.

Período de incertidumbre. Las sentencias de interpretación del Derecho de la Unión dictadas por el TJUE surten sus efectos interpretativos desde el momento en que se adopta la norma y no desde el momento en que se dicta la sentencia. Por lo tanto, los efectos de la sentencia del caso Aziz se retrotraen a la fecha de vencimiento del plazo de transposición de la Directiva 93/13: el 31 de diciembre de 1994. Sin embargo, la jurisprudencia del TJUE ha reconocido que el principio de seguridad jurídica faculta a los Estados miembros para que garanticen la estabilidad de relaciones jurídicas consolidadas en el tiempo o de resoluciones judiciales y administrativas firmes. En consecuencia, es imprescindible que el legislador intervenga cuanto antes, pero no sólo para paliar la situación de los deudores hipotecarios y para remediar un problema de nuestra legislación, sino también para dar una respuesta clara a quienes se encuentran en una situación transitoria.

2. LA REFORMA DEL PROCESO DE EJECUCIÓN HIPOTECARIA Y LA ILP

2.1 El problema de los deudores hipotecarios hasta ahora sólo ha recibido diversos parches normativos claramente insuficientes:

• Gobierno PSOE. Real Decreto-ley 8/2011, de 1 de julio, de medidas de apoyo a los deudores hipotecarios.- Aumentó el mínimo inembargable hasta 961 euros y el límite mínimo por el que el acreedor puede adjudicarse en subasta la vivienda pasó del 50% al 60%. 

• Gobierno PP.- Ha aprobado dos reales decretos-ley:
• Real Decreto-ley 6/2011, por el que se estableció el Código de Buenas Prácticas.
• Real Decreto-ley 27/2012, por el que se suspendían los lanzamientos de familias en situación especialmente vulnerable y se encomendaba al Gobierno la creación de un Fondo Social de Viviendas.

 Tras la admisión a trámite de la ILP y la sentencia del TJUE, se va a tramitar conjuntamente un proyecto de ley de reforma de los procesos hipotecarios.

2.2 Observaciones a las principales enmiendas presentadas por el Grupo Parlamentario Popular.

1. Sobre la dación en pago (art. 579 LEC):

- Propuesta: tras perder la vivienda, el ejecutado y sus herederos pueden extinguir la deuda si en los 5 años siguientes pagan el 65% de la cantidad que les quede pendiente incrementada en el interés legal, o el 80% en diez años.

- En la práctica: mantiene la responsabilidad universal por deudas establecida por el artículo 1911 del Código Civil. Es decir, el ejecutado y sus herederos, tras perder la vivienda, seguirán obligados al pago del resto de la deuda

- Alternativas: a) En Alemania, tras siete años de buena conducta bajo la supervisión de un fiduciario, se declara la liberación de la integridad de la deuda.

b) En Austria, sí se exige el pago de un porcentaje al deudor en el procedimiento de liquidación, pero no el 80% en diez años, sino el 10% en siete años.

2. Sobre subastas sin ningún postor (art. 671 LEC):

- Propuesta: el ejecutante aún puede adjudicarse la vivienda por un precio muy inferior al de la tasación inicial y, al mismo tiempo, reclamar el resto del importe al deudor. Se incrementa tan sólo en un 10% respecto a la regulación actual.

- Alternativa: la adjudicación del bien hipotecado o pignorado al acreedor ejecutante como consecuencia de la ausencia de postores podría equivaler a la satisfacción de la totalidad de la deuda.

3. Suspensión de la venta extrajudicial por el notario en determinados casos (art. 129 de la Ley Hipotecaria):

- Propuesta.- Suspensión de la venta extrajudicial por el notario cuando una de las partes hubiera planteado el carácter abusivo de una cláusula que hubiera resultado fundamental para la venta forzosa o la determinación de la cantidad exigible.

- Crítica: no es una novedad. Por un lado, los propios notarios ya anunciaron la inmediata suspensión de los procedimientos tras la STJUE, sin necesidad de modificar el artículo 129 de la Ley Hipotecaria. Por otro, se debilita la protección del deudor, puesto que ahora se exige que dicha cláusula “constituyera el fundamento de la venta forzosa o de la determinación de la cantidad exigible”, cuando antes cualquier cláusula abusiva podría servir para la suspensión.


4. Suspensión del proceso de embargo si se alega el carácter abusivo de una cláusula (art. 552 LEC):

- Propuesta: sobre la posibilidad de suspender el proceso de ejecución si el ejecutado alega la existencia de una cláusula abusiva. Al remitirse al artículo 561.1.3ª LEC, lo que se acuerda es que no se suspenderá el curso de la ejecución hipotecaria si el juez de primera instancia desestima el planteamiento del carácter abusivo de una cláusula.

- Crítica: de este modo, se impide al usuario plantear un recurso contra esa resolución ante una instancia superior (Audiencia Provincial).


5. Vía de defensa (arts. 561 y 695 LEC): 

- Propuesta: si el juez aprecia que una cláusula puede ser abusiva, la tendrá por no puesta y la suprimirá, pero la ejecución continuará. Sólo si esa cláusula afecta al núcleo central del contrato se suspendería la oposición.

- Crítica.- En la práctica es casi imposible que una cláusula abusiva forme parte del núcleo central del contrato.

6. Sobre vencimiento anticipado (art. 693 LEC):

- Propuesta: impone la necesidad de que la falta de pago sea al menos de 3 meses.

- Críticas y alternativas:

1) La STJUE ha llamado la atención al legislador sobre el carácter profundamente injusto y desequilibrado que supone este tipo de cláusula de vencimiento anticipado.

2) Según la Asociación Hipotecaria Española, una cuota representa el 0,31% de la deuda en una hipoteca media, por lo que las tres mensualidades que propone el PP apenas llegar al 1% del total del préstamo. Olvidan un principio general del derecho según el cual, para la resolución del contrato, debe darse no un incumplimiento leve, sino un incumplimiento grave.

3) En Alemania, es necesario el incumplimiento de al menos dos pagos consecutivos que representen como mínimo el 10% de la deuda o el 5% cuando se trate de contratos de préstamo con un plazo superior a 3 años (lo que equivaldría, en la práctica, a un impago de 16 cuotas).

4) En Italia, para que se dé el incumplimiento resolutorio, éste debe suponer más de la octava parte del precio.

La Junta expropiará las viviendas a los bancos para evitar los desahucios

La Junta de Andalucía ha aprobado el Decreto-ley 6/2013, de 9 de abril, de medidas para asegurar el cumplimiento de la función social de la vivienda.

Charo Solís. ELDIARIO.ES. 9/04/2013

• Sancionará con 9.000 euros a las entidades financieras que no pongan en alquiler sus viviendas deshabitadas.
• Cortés defiende que no cabe recurso del Gobierno porque su "seguridad jurídica es plena como la luna llena".
• La consejera admite una negociación dura entre PSOE e IU, pero el resultado es "contundente".

El Gobierno andaluz dio hoy un paso al frente para frenar ese promedio de 45 desahucios diarios que se dan en la comunidad y que suman más de 86.000 desde 2007. Dijo un "basta ya" con la aprobación de un ambicioso decreto-ley que pone en el punto de mira a los bancos: se les podrán expropiar por un plazo de tres años en los casos de familias que vayan a ser desalojadas y en las que concurran circunstancias en las que su salida del domicilio suponga una condena a la exclusión social o una amenaza para la salud física o psíquica. Ante la situación de emergencia que viven muchos ciudadanos, la norma entrará en vigor el jueves, tras su publicación en el BOJA.

La Consejería de Vivienda carece de un cálculo de cuántos beneficiarios puede haber de esta medida antidesahucio, pero desde la entrada en funcionamiento el pasado 8 de octubre de la red de oficinas provinciales del Programa Andaluz en Defensa de la Vivienda, que ofrecen asesoramiento e intermediación entre afectados y entidades financieras, ha logrado la paralización de 964 desalojos, y 119 familias ya han pedido auxilio. Con este dato como punto de partida, el Ejecutivo no demorará la convalidación de este decreto-ley en el Parlamento andaluz, sino que se verá como proyecto de ley por la vía de urgencia.

El segundo pilar fundamental de esta nueva norma es que banca e inmobiliarias estarán obligadas a declarar cuál es su parque de viviendas vacías y sacarlas al mercado del alquiler. Si no lo hacen serán sancionados, siendo la falta más grave penada con el pago de 9.000 euros. El volumen de vivienda desocupada está en una horquilla de 700.000 a un millón de inmuebles (un 20% del parque andaluz de viviendas), según datos de Vivienda. De este montante, entre 350.000 y 500.000 pertenecen a personas jurídicas. El dinero que se recaude irá destinado a financiar políticas para promover el derecho a la vivienda.

Los particulares en posesión de más de dos viviendas también son un objetivo (se calcula que son unos 246.000 propietarios). En este caso, en lugar de la sanción se recurrirá a incentivos fiscales y seguros contra impagos y desperfectos para que pongan sus viviendas en circulación. En este grupo no entrarán los titulares ni de segundas residencias, ni las viviendas que se alquilan por temporada ni los apartamentos turísticos.

 

¿Inconstitucional?

La posibilidad de que el Gobierno central busque algún subterfugio para frenar este decreto, como así ha hecho en tres ocasiones con las subastas de medicamentos, está ahí, pero desde la Consejería de Vivienda se cree que no hay resquicio alguno para que acabe ante el Tribunal Constitucional. "Tiene seguridad jurídica tan plena como la luna llena", zanjó la consejera, Elena Cortés. La patronal de la construcción, muy crítica con la nueva norma, ya advierte de la posibilidad de recurrirla por "inconstitucionalidad" , a lo que Cortés no teme, para empezar, porque está convencida de que, aparte del Estatuto andaluz, tiene un importante "anclaje" jurídico nacional e internacional que avala su posición. Además, lanzó un aviso para navegantes: "la solución no es más construcción de vivienda".

La consejera situó esta medida pionera a nivel estatal en la "valentía" de un Ejecutivo que ha apostado por un "cambio radical" para ir a la "raíz del problema", que es el enfoque de la vivienda como un "derecho humano" y la defensa de su "función social". Sin embargo, llegar hasta aquí no ha venido exento de problemas. Ha habido discrepancias entre los dos socios de Gobierno, pero el PSOE ha acabado cediendo ante la propuesta de IU. En especial, en el capítulo de la banca (a esta no se le ha consultado para la redacción del decreto, tampoco a los empresarios de la construcción). "Los cambios profundos siempre generan dificultades. Habrá decretos más sencillos, pero este ha salido con el acuerdo del Consejo de Gobierno y es contundente. Es el decreto que esta consejera esperaba", resumió Cortés. Una consejera que si no estuviera en el cargo, como manifestó hace una semana, no dudaría en participar en los "escraches". Su postura es harto conocida, porque también en la ocupación de viviendas vacías que dieron pie al fenómeno de las corralas en Andalucía vio un síntoma de que había que hacer cambios legales para que "no haya casas sin gente y gente sin casas". Frase que se ha convertido en su máxima.

Cortés, que hizo una presentación de fuerte carga política de este decreto, también tuvo unas palabras de reconocimiento para las plataformas, sindicatos y ciudadanos comprometidos con esta causa y contrapuso ese escenario de Madrid, donde el PP decidirá qué acaba haciendo con su iniciativa legislativa popular (por lo pronto, ya no pasará por el Congreso sino que irá al Senado), con este nuevo escenario andaluz.

 

Las claves:

Expropiación. La Junta expropiará a los bancos de manera temporal, por un plazo máximo de tres años, las viviendas que estén inmersas en procedimientos de desahucio hipotecario en los casos más graves de emergencia social. La Junta tirará de sus recursos propios y pagará a las entidades un 2% del justiprecio por año (es lo previsto en la Ley de Expropiaciones y equivale al precio al que se tasa la vivienda para la expropiación, de forma que si se valora en 100.000 euros, la Junta pagará de su bolsillo 2.000 a la entidad). A pesar de las estrecheces presupuestarias, Cortés asegura que hay recursos.

Para acogerse a esta medida los ocupantes tienen que reunir una serie de requisitos. El principal es que la vivienda objeto del desahucio sea la residencia habitual y permanente y que la finalidad del préstamo solicitado sea el pago de la casa. El desalojo debe provocar una situación de exclusión social, lo que deberá estar acreditado por los servicios sociales municipales. Se tomará como referencia para medir la situación de endeudamiento respecto a las condiciones y circunstancias en que se recibió el préstamo el que la hipoteca se haya multiplicado por 1,5 y suponga más de un tercio de los ingresos familiares. El tope para acogerse a la medida es que los ingresos no superen tres veces el Iprem (el Indicador público de rentas de efectos múltiple, es decir, el antiguo salario mínimo, y que son unos 532 euros al mes).

Sanción por vivienda desocupada. El decreto recoge un sistema de sanciones leves, graves y muy graves para los bancos, inmobiliarias y entidades de gestión patrimonial que mantengan ocioso y no pongan en alquiler sus inmuebles vacíos. Está tipificado como muy grave, y sancionado con 9.000 euros, no dar uso a una vivienda, arrendar, transmitir o ceder su uso con destino a vivienda sin cumplir las condiciones.

Vivienda desocupada. Serán las que no cuenten con contrato de suministro de agua y de electricidad o su consumo sea nulo o escaso. Otras herramientas para la detección de éstas serán el padrón municipal y otros registros de ocupantes, recepción de correo y notificaciones en otros lugares. Se declarará como vivienda vacía aquella que se pruebe la no habitación por un periodo de seis meses. Con estos datos se creará un Registro de Viviendas Deshabitadas, que se hará en función de un plan de inspección que estará listo en el plazo de un mes.