martes, 29 de mayo de 2012

PROTEGER SOLO AL CASERO NO POTENCIA EL MERCADO DE ALQUILER


  • Las nuevas medidas del Ejecutivo dan más seguridad jurídica al propietario

  • La norma puede crear indefensión para el inquilino

  • El mercado necesita más pisos con rentas bajas para jóvenes y familias


EL PAÍS. / Barcelona / Madrid 29 MAY 2012


El acceso a la vivienda es ya un problema endémico en España. Lo era en plena burbuja, porque la escalada de precios dejó al margen del mercado inmobiliario a miles de ciudadanos o bien los hipotecó de por vida. Y lo es ahora, cuando la crisis financiera y, sobre todo, la lacra del paro impiden la emancipación de los jóvenes y el pago de las cuotas hipotecarias de muchas familias que acaban siendo desahuciadas. Todo eso ocurre en un país volcado en la propiedad, con un peso residual del alquiler en el parque de viviendas. Dentro de su agenda de reformas, el Gobierno se ha propuesto flexibilizar el mercado de alquiler con un paquete de medidas cuyo anteproyecto ha pasado ya por el Consejo de Ministros.

Las medidas del Gobierno prevén que los propietarios puedan recuperar su vivienda en cualquier momento con independencia de lo que establezca el contrato, mientras que el inquilino también podrá dejar el piso comunicándolo con un mes de antelación. Hasta ahora los contratos tenían una duración de cinco años —la llamada prórroga forzosa— y de tres más si ninguna de las partes decía lo contrario. El Ejecutivo quiere que el periodo de prórroga forzosa sea de tres años y otro más de forma tácita. Es decir, el límite legal para permanecer en un piso de arriendo se reducirá a la mitad, de ocho a cuatro años.

España ha adolecido siempre de un mercado de alquiler muy débil por la primacía de la cultura de la propiedad. Los últimos datos de Eurostat, de 2010, indican que el 83% de los ciudadanos vive en un piso de su propiedad, mientras que solo el 17% reside con otro régimen de tenencia, sobre todo alquiler. La excepción es la ciudad de Barcelona, cuyo parque de viviendas de alquiler siempre ha oscilado entre el 25% y el 30%. Varios países superan esa proporción, todos ellos del este de Europa (ver cuadro). En Dinamarca, Francia, Reino Unido o Países Bajos entre el 30% y el 40% de los ciudadanos vive en régimen de alquiler, mientras que en Alemania esa proporción llega al 46,8%. En Suiza, incluso, el porcentaje de gente que arrienda (55,7%) es mayor que el de compra. La carencia es todavía más elevada en el alquiler social, que, según el Comité Europeo por la Vivienda Social, supone el 1% del parque de viviendas en España, frente al 19% de Francia, por ejemplo. ¿Servirán las medidas del Gobierno para corregir esos déficits?

“El Gobierno vuelve a equivocarse”, asegura con rotundidad el vicerrector de Economía de la Universidad de Barcelona, Gonzalo Bernardos, quien considera que el problema actual en el mercado de alquiler “no es de oferta, sino de demanda”. “No hay suficiente gente que demande viviendas de alquiler. Los inmigrantes vuelven a sus países, la gente que se cambia de ciudad por trabajo ha disminuido y los jóvenes que se independizan de sus padres también descienden. Por primera vez hay un exceso de oferta y por eso los precios están bajando, y mucho”, sostiene Bernardos.

Las condiciones de ahora del mercado inmobiliario pueden resumirse en una demanda que ya no puede acceder a la compra y debe ir al alquiler y, a la vez, otra que ya ni puede permitirse arrendar. El año pasado, 58.200 familias fueron desalojadas de su hogar, un 22% más que en 2010, según el Consejo General del Poder Judicial. Muchas, además, están acudiendo al alquiler por obligación: no pueden pagar sus cuotas hipotecarias y llegan a un acuerdo de dación en pago con la entidad acreedora para seguir en el piso en régimen de alquiler. “No creo que las medidas sirvan para impulsar el alquiler. Va a ser más el mercado el que fuerce a la gente que se plantee alquilar en vez de comprar”, asegura Miguel Hernández, experto en el sector inmobiliario de IE Business School. Hernández recuerda que, antes de la crisis, la brecha entre la compra y el alquiler estaba en el precio: salía más a cuenta hipotecarse que alquilar. Es decir, el arraigado mantra de que alquilar es tirar el dinero. “Algunas medidas eran necesarias, pero debe haber un diferencial entre el alquiler y la compra”, afirma.


Ocho de cada diez españoles viven en una casa en propiedad

Por el lado de la oferta, a finales de 2010 había 687.523 viviendas vacías que no hallaban comprador. Pero eso era solo de obra nueva. El Censo de Población y Viviendas de 2001 estaba en más de tres millones en las casas vacías. Y, a falta de que estos datos se actualicen este año, los expertos estiman que la cifra va a escalar. La exministra de Vivienda, Beatriz Corredor, considera que el principal problema del stock de viviendas es que muchas no son aptas para el alquiler, ya sea por su tipología o por su ubicación. El profesor Bernardos, en cambio, propone que el Gobierno actúe por el lado de la oferta. Por ejemplo, movilizando el parque de viviendas que está en manos de la banca con un alquiler máximo de unos 150 euros mensuales, “asequible para una familia que lo esté pasando mal”.


La insolvencia de la demanda, también en el alquiler, está obligando a bajar precios. Según el último informe del portal inmobiliario Idealista.com, líder en España, en 31 de 42 capitales de provincia analizadas hubo descensos de precios en el primer trimestre del año. Y muchas llevaban encadenando varias bajadas. La oferta de pisos de alquiler, además, casi se ha duplicado entre 2009 y 2011. El Gobierno catalán, que dispone de datos oficiales porque es obligatorio depositar las fianzas de los pisos en la empresa pública Incasòl, ha registrado en ese periodo un incremento del 30% de los nuevos contratos de alquiler. Si en 2008 había 80.000 arriendos anuales, hoy hay casi 130.000.


En Alemania alquila el 46,8% de la población y en Suiza, más de la mitad

La ministra de Fomento, Ana Pastor, ha defendido en el Senado que el borrador que ha preparado pretende “preservar la libertad de arrendatarios y arrendadores” y asegurar una mayor “equidad” en sus relaciones, puesto que los inquilinos podrán dejar su vivienda sin ninguna penalización económica si deben trasladarse de ciudad por motivos económicos. Bernardos discrepa: “Todas las medidas están pensadas para mejorar la rentabilidad del propietario de vivienda, pero se olvida que el alquiler tiene un componente social muy importante. El Gobierno lo ve como un asunto de mercado estrictamente, pero los contratos de alquiler estaban muy acotados por ese factor social”, afirma.

Ahí coincide la exministra Beatriz Corredor, que opina que el Gobierno considera “el alquiler como un bien de inversión y no como una forma de acceso a la vivienda”. “Se trata de dar al alquiler un mínimo nivel de dignidad”, afirma Corredor. Una de las claves para ampliar el mercado de alquiler es “darle un mínimo nivel de dignidad”. Para Corredor, el fomento del alquiler pasa por igualar las condiciones fiscales de uno y otro modo de residencia y estimular la emancipación de los jóvenes. Y el Gobierno, recuerda, de momento ha decidido suprimir la renta básica de emancipación por las medidas de austeridad y, en cambio, ha vuelto a generalizar las desgravaciones fiscales para la compra de una vivienda habitual.


“El Gobierno ve el arriendo como un bien de inversión”, dice Beatriz Corredor

Entre las medidas anunciadas por el Gobierno, además, está la desaparición del IPC como referencia para actualizar los precios del alquiler. Serán las partes, según ha anunciado el Gobierno, quienes acuerden esa subida. Corredor desconfía de esa medida y recuerda que la liberalización de los alquileres de la ley de Boyer, en 1995, no consiguió movilizar el parque de viviendas hacia el alquiler, sino que se aumentaran las rentas. Tampoco Bernardos considera adecuada esa medida, puesto que la reforma debería proteger al más débil, “al inquilino”. “No se da una situación de igualdad entre arrendador y arrendatario”, afirma.
Fernando Encinar, de Idealista.com, opina que “para el inquilino no hay mejoras sustanciales, y todas las medidas favorecen al propietario”. “La medida de no tener como referencia el IPC da una inseguridad enorme al inquilino. El propietario puede venir y decirle que tiene una oferta mejor y que le sube el arrendamiento de golpe si quiere quedarse”, advierte.

¿Se ha pasado el proyecto de ley, pues, al proteger demasiado al propietario en detrimento del inquilino? En época de bonanza, las patronales venían asegurando que si no había más alquileres era por la inseguridad jurídica del propietario. Y ello a pesar de que la tasa de morosidad del alquiler, en esa época, era mucho más baja que la de la compra, de alrededor del 1%. Otra de las medidas de la ley consiste en agilizar los desahucios de los inquilinos morosos. La propuesta de Fomento pasa por que, si así lo propone el contrato, el impago pueda desembocar a la resolución del arrendamiento, sin más exigencia que un previo requerimiento notarial o judicial y sin necesidad de una sentencia declarativa. El responsable de Infraestructuras de KPMG, Cándido Pérez Serrano, asegura que la norma dará “más protección jurídica” a los propietarios. “A largo plazo, también será mejor para los demandantes, porque habrá un parque de viviendas más amplio donde elegir”, afirma.


La ley reduce de ocho a cuatro años el tiempo máximo de los contratos

El coordinador general del Observatorio de la Vivienda del Consejo del Notariado, Ignacio Navas, aplaude toda medida que dé “seguridad jurídica” al arrendador, pero critica que se pueda producir una semiliberalización, es decir, que la liberalización acabe siendo “excesiva” para el inquilino. “Sería partidario de que se deje libertad a las partes cuando sean dos particulares, pero no cuando el arrendador sea una sociedad”, asegura.

Más rotunda es la organización Cáritas Barcelona, que media entre bancos y ciudadanos para evitar desahucios. La organización ha pedido al Gobierno que retire ese proyecto al considerar que trata de responder a las exigencias “del sector financiero” para poder alquilar viviendas en un corto plazo de tiempo, sin apenas compromisos y con “las máximas facilidades para los desahucios”. En su opinión, España tiene hoy una oportunidad única de tener un parque de vivienda social en alquiler si movilizara el parque de viviendas “ocioso” que ahora está en manos de las entidades que ha nacionalizado. Y más en un momento en el que un alquiler barato sería la solución para miles de familias que están al borde de la exclusión social.

CÓMO DESALOJAR AL INQUILINO MOROSO EN MENOS DE UN AÑO



La reforma legal que diseña Fomento contempla que el desahucio culmine en un plazo de entre uno y nueve meses




Cuando se critica el escaso papel que juega el alquiler en el mercado inmobiliario español se suele apelar a lo de siempre. Escasa oferta y de mala calidad (numerosas viviendas en régimen de arrendamiento se encuentran en edificios muy antiguos e infradotados de servicios), nula profesionalización de los intermediarios (la mayoría de los contratos se gestionan entre caseros e inquilinos) y falta de seguridad jurídica (los procesos de desahucio por impago de rentas pueden llegar a durar más de un año).

Las pocas empresas patrimonialistas que operan en el sector, los expertos y aquellos agentes que se dedican al arbitraje coinciden en que más allá de si hay muchos o pocos pisos para alquilar lo que más preocupa es la seguridad jurídica.

"Para el propietario que decide arrendar su vivienda es crucial saber si la podrá recuperar de forma ágil si surgen problemas y para el inquilino es prioritario tener claros sus derechos", explica el director de una agencia inmobiliaria de Madrid.

El anterior Gobierno socialista pretendió instaurar la figura del desahucio exprés eliminando y acortando el proceso judicial que ha de iniciarse cuando se demanda a un inquilino por impago de rentas, desperfectos en la casa o cualquier otra irregularidad. Pero lo cierto es que la falta de medios humanos y técnicos de muchos juzgados ha impedido en la práctica que los desalojos sean realmente ágiles y, por tanto, exprés. Los plazos medios de resolución de un litigio por impago del alquiler varían mucho según la ciudad y oscila entre cuatro meses en los juzgados menos atascados y un año en los de las grandes urbes. Así, como se está hablando de medias, hay procesos que se pueden llegar a prolongar más de un año y eso es con lo que quiere acabar la reforma que plantea el actual Ejecutivo.

El Ministerio de Fomento, en colaboración con el de Justicia, ha decidido actuar sobre la seguridad jurídica con el objetivo de "racionalizar el procedimiento animando con ello a que más propietarios pongan sus casas en alquiler y arrendadores e inquilinos estén más protegidos", aseguran fuentes del departamento que dirige Ana Pastor.

"Si ahora los procesos se resuelven en un plazo medio de cuatro a 12 meses, el objetivo es que en una primera fase se consiga reducir esos tiempos entre dos y tres meses, sobre todo en el caso de los litigios más largos", explican las mismas fuentes.

¿Cómo se conseguirá? Fundamentalmente por dos vías: aclarando la norma actual y simplificando la composición de la comisión judicial que acude al inmueble a realizar el lanzamiento (momento en el que se hace efectivo el desalojo del inmueble), de forma que en lugar de tener que componer dicha comisión dos funcionarios, podrá acudir al inmueble uno solo.

¿En qué consistirá entonces el nuevo proceso? Desde Fomento recuerdan que los pasos a dar y el procedimiento se mantienen exactamente igual. Cuando un inquilino deja de pagar, el propietario puede demandarle ante el juzgado de primera instancia correspondiente. A partir de entonces comienza el proceso con el envío al arrendatario que no paga un requerimiento exigiendo las cantidades adeudadas que deberá reintegrar en un plazo de 10 días.

"Lo lógico es que ocurra una de estas tres cosas: que el inquilino pague, que decida marcharse o se oponga a la reclamación", advierten fuentes de Fomento. Si no sucede ninguno de los dos primeros supuestos, el proceso judicial continúa. Entonces, es el secretario judicial el encargado de emitir un decreto con dos fechas clave, la del lanzamiento y la de la vista judicial, que puede llegar a fijarse hasta ocho meses después de la primera. La ley actual ya prevé que si el inquilino no manifiesta su oposición al proceso, el litigio debería concluir en el lanzamiento. Sin embargo, algunos jueces no lo han interpretado así y determinan que haya que esperar obligatoriamente a la vista judicial para desalojar al moroso. "Eso ahora quedará totalmente clarificado", insisten las mismas fuentes oficiales.

Solo el 1,28% de los contratos termina en litigio


Los profesionales que trabajan en el mercado del alquiler lamentan con frecuencia la mala imagen que tiene el sector. Denuncian que suele relacionarse al arrendamiento con viviendas de escasa calidad, conflictos entre caseros e inquilinos y elevada morosidad.

Y lo cierto es que las pocas estadísticas que existen sobre esta actividad desmienten estos supuestos. La última cifra publicada por Fomento estima que en España existen 1,8 millones de casas en alquiler, apenas un 17% del parque total de viviendas principales, cuando en otros países de Europa como Alemania ese porcentaje está cercano al 60% y la media de la Unión es superior al 30%. Pues bien, de esos 1,8 millones de casas en alquiler, el Instituto Nacional de Estadística (INE), en colaboración con el Consejo General del Poder Judicial (CGPJ) elabora la única estadística oficial sobre el número de sentencias que dictan cada año los tribunales por causas relativas a contratos de arrendamiento de vivienda. El dato disponible más reciente data de 2010 y sitúa esa litigiosidad en apenas el 1,28% del total de contratos, ya que ese año se contabilizaron 23.052 sentencias. La cifra correspondiente al año pasado se publicará el próximo 7 de junio.

La mayoría de los procesos, 21.985, estuvieron motivados por el impago de las rentas o las fianzas, le siguieron las causas abiertas por destrozos en los inmuebles y de forma ya mucho más testimonial se dictaron sentencias por subarrendar las casas. "Así, si apenas el 2% de los contratos acaba en conflicto, lo que hay que procurar es que los ciudadanos cambien la imagen negativa que tienen del alquiler y eso solo se conseguirá si se logran agilizar los procesos lo máximo posible", aseguran en un despacho de abogados.

Registro público


Uno de los proyectos que incluía al principio la reforma del marco normativo del mercado del alquiler era la creación de un registro público de morosos. De momento, se ha aparcado esa idea dadas las dificultades que plantea tanto desde el punto de vista logístico como económico.


Un auto del juez fijará el importe de las costas

Otra de las novedades que plantea el Anteproyecto de Ley de Medidas de Flexibilización y Fomento del Mercado de Alquiler de Viviendas es la posibilidad de que con un auto del juez se determine el importe de las costas del juicio. "Esta medida también puede contribuir a reducir los plazos del proceso. Hasta ahora, el secretario judicial emitía un decreto en el que se determinaba la fecha del lanzamiento y la vista judicial, pero carecía de capacidad jurídica para imponer las costas, por eso se introduce esta modificación", añaden fuentes de Fomento.

¿Serán suficientes estas iniciativas para mejorar la agilidad procesal? Los expertos prefieren esperar a ver cómo queda el desarrollo normativo de esta reforma antes que emitir juicios, aunque aplauden que se persiga un incremento de la seguridad jurídica.

Gustavo Rossi, presidente de la empresa Alquiler Seguro, aboga por que la norma dé más libertad a las partes para que estas acuerden todo aquello que consideren necesario y luego poner en marcha mecanismos que hagan valer lo que está pactado. Además, reclama más medios humanos en los juzgados. "Los inquilinos necesitan al menos los mismos incentivos fiscales que tienen los compradores y los propietarios mayor seguridad procesal. Esas son las claves que lograrán incentivar el arrendamiento como alternativa a la adquisición", añade Rossi.

En cuanto a la inscripción voluntaria en el Registro de la Propiedad de los contratos de alquiler, Fomento confirma que cuando un inquilino deje de pagar la renta podrá anularse el contrato en el registro con un simple requerimiento notarial, en paralelo al proceso que se inicie en el juzgado. "Con ello también se aumenta la seguridad jurídica", añaden desde el Ministerio.

 

En 4 pasos


1 Impago. En el momento en el que el inquilino deja de pagar un mes la renta y si el casero lo considera oportuno, este puede interponer una demanda ante el juzgado de primera instancia.
2 Requerimiento. A partir de entonces, si el juzgado admite la demanda, emite un requerimiento al inquilino para que pague la deuda en 10 días.
3 Decreto. Si no se abona la deuda ni se desaloja la casa, el proceso continúa. El secretario judicial emite un decreto que contempla dos fechas: el lanzamiento y la vista judicial.
4 Resolución. Solo procederá la vista si el inquilino se opone al proceso. Si no es así, el litigio se resolverá (bastante antes) con el lanzamiento.


viernes, 25 de mayo de 2012

COMUNICADO DE ATTAC MADRID SOBRE EL ANTEPROYECTO DE LEY DE MEDIDAS DE FLEXIBILIZACIÓN DEL MERCADO DE ALQUILER DE VIVIENDAS


España, un paraíso fiscal a costa de nuestros derechos

Hasta hoy, los diferentes gobiernos han hecho una dejación de sus funciones fomentando que el acceso a la vivienda haya sido posible principalmente mediante el sobre-endeudamiento de amplias capas de la población. Paralelamente aquellos que no tenían acceso al crédito se veían constreñidos a un mercado reducido de alquiler privado. El alquiler social, entendiendo por tal aquel que limita la renta a cobrar al 30% de los ingresos de quien accede a dichas viviendas, es en España meramente residual, no llegando al 1% de las viviendas existentes frente a un 15% de media en la UE.

El Gobierno presentó el pasado 11 de mayo, tras el Consejo de Ministros, un anteproyecto de ley de medidas de flexibilización y fomento del mercado de alquiler de viviendas. La única información adicional a este anuncio es una presentación de 16 páginas en la que se concretan las medidas esenciales de dicha ley.

ATTAC Madrid denuncia una nueva vuelta de tuerca a favor de las políticas regresivas contra los derechos de la ciudadanía y, en particular, contra el derecho a una vivienda digna y adecuada. Las garantías para el acceso a la vivienda se ven gravemente mermadas; en ningún momento se plantea una intervención pública para resolver los gravísimos problemas que están soportando cientos de miles de familias desahuciadas o abocadas al desahucio por su imposibilidad de hacer frente a la hipoteca o pagar las rentas de alquiler por motivos ajenos a su voluntad, como son el paro o la falta de estabilidad laboral.

Así, ATTAC Madrid considera sumamente grave la pérdida de seguridad jurídica para el inquilino y, en especial:

  • Dejar a la iniciativa del arrendador la actualización de las rentas al margen del IPC, como establecía la ley hasta ahora.
  • La pérdida del derecho de adquisición preferente por el arrendatario, agravada por la falta de obligación del comprador de dicha vivienda de mantener el contrato con el inquilino. Así, se podría dar el absurdo caso de que un inquilino no sea informado de la venta de la vivienda que habita y se encuentre en la calle sin ninguna posibilidad de recurso pese a tener su contrato en vigor.
  • El propietario puede disponer de la vivienda para sí o sus familiares más cercanos en cualquier momento, con independencia de que esta posibilidad se haya pactado, o no, en el contrato.
  • Un desahucio no ya exprés, sino súper exprés. Las administraciones públicas no son capaces de ofrecer una solución habitacional digna y adecuada de forma inmediata para aquellas personas que, actuando de buena fe, no pueden pagar sus rentas por motivos ajenos a su voluntad. Mientras sigamos en esta situación de dejación deben elevarse al máximo las garantías de los arrendatarios.
  • La minoración de los plazos de duración de los contratos a 3 años (con posibilidad de prórroga por un año más) impide mantener un proyecto vital con una mínima estabilidad. Esta medida, más que fomentar el alquiler, es útil para justamente lo contrario: convertir mucho más apetecible la compra y, por consiguiente, incitar al sobre-endeudamiento.


Todas estas medidas tienen un objetivo peligrosísimo y completamente ajeno a los intereses de la ciudadanía: favorecer la venta del stock inmobiliario de viviendas vacías, viviendas a medio construir y suelo en poder de las entidades financieras.

Para ello, y es la clave de todo el proyecto de ley, se pretende convertir a España en un paraíso fiscal inmobiliario. Tras una amnistía fiscal que permite a cualquier no residente en España blanquear su dinero negro, sea cual sea el lugar donde ha sido generado,  por un 10% de “penalización”, se ahonda por este camino con el fomento de las SOCIMIS, que por sus ventajas fiscales se podrían equiparar a las SICAVS dentro del terreno inmobiliario.

Las SOCIMIS pueden adquirir viviendas en España con la obligación de dedicarlas únicamente por tres años al alquiler con unas enormes ventajas fiscales y financieras:

  • Un tipo de gravamen del 19% sobre las rentas obtenidas con una exención del 25%.
  • Pueden financiarse hasta el 100% (las consecuencias del sobre-endeudamiento son de sobra conocidas).
  • No están obligadas a distribuir el 50% de los beneficios que no deriven de dividendos.
  • Quedan exentas del 50% de las plusvalías generadas de la transmisión de inmuebles adquiridos en lo que queda de año.


Por todo ello, ATTAC Madrid denuncia el modelo que está desarrollando el Gobierno para atraer capital: convertir a España en un paraíso fiscal. Y como en todo paraíso fiscal, las ventajas económicas al capital extranjero significan pérdida de derechos y servicios públicos de la población. Frente a este ataque a los derechos ciudadanos, ATTAC Madrid propone:

  • Desarrollar una auténtica política de vivienda social que garantice el derecho a la vivienda. A partir de las cajas intervenidas por el Estado, crear una banca pública que, partiendo de su stock inmobiliario, financie viviendas auténticamente sociales, tanto en alquiler como para las cooperativas de usufructuarios.
  • Impulsar la introducción de sociedades que realmente se interesen por el arrendamiento mediante convenios para que los inmuebles dedicados al alquiler posean un porcentaje de viviendas sociales, y no de aquellas sociedades con objetivos especulativos meramente fiscales o financieros (como es el caso del erróneo impulso de las SOCIMIS en el actual proyecto de ley).
  • Crear un modelo financiero y fiscal ventajoso para las cooperativas de usufructuarios que les permita hacerse cargo del stock de vivienda en poder de la banca.
  • Las administraciones, que durante tantos años han hecho dejación de sus obligaciones respecto a los ciudadanos, deben asumir sus responsabilidades e impedir que cientos de miles de personas que actuaron de buena fe no tengan una solución habitacional al ser desahuciados de sus casas, sea por no poder hacer frente a sus hipotecas o a la renta de un alquiler. La exigencia de un derecho obliga a la administración a utilizar todas las medidas posibles para hacerlo efectivo, incluida la severa penalización de las propiedades vacías de forma prolongada y sin ninguna utilidad.

sábado, 19 de mayo de 2012

UN NUEVO PASO ATRÁS EN EL MERCADO DEL ALQUILER


Artículo escrito por A. Inurrieta, director de inurrieta consultoría integral y ex presidente de la SPA

Las medidas que anunció el Gobierno el pasado viernes, vuelven a dar una nueva vuelta de tuerca para postrar al mercado de alquiler en la más absoluta inacción e irrelevancia económica y social.

Anteriormente a estas, el Gobierno ya había eliminado la Renta Básica de Emancipación y había devuelto la cuña fiscal favorable a la compra de inmuebles, por lo que, de nuevo, el inquilino es el gran perjudicado, lo cual restará incentivos a la demanda, y entraremos otra vez en una dinámica de búsqueda de revalorización de la compra de inmuebles.

Con todo, las medidas aprobadas van fundamentalmente a otorgar todo el poder de negociación a la propiedad minorista de inmuebles, reducir la duración legal del contrato, romper el pacto de rentas existente y finalmente, por enésima vez, vender que se agilizarán los plazos de alzamiento de una vivienda en caso de impago. es decir, consideran que los principales problemas del alquiler en España tienen que ver con la seguridad jurídica, la duración del contrato o los impagos de las rentas, y no con las condiciones de la demanda u oferta profesional. Lamentablemente no han consultado con expertos que podrían haber diseñado una buena reforma para que el alquiler pase a ser una opción de vida, y no una coyuntura excepcional y transitoria, tanto desde la óptica el oferente, que parece que necesita recuperar esa vivienda a toda costa para otros usos, como del demandante, que ahora estará a expensas del propietario y por tanto se le desvía hacia la compra.

Finalmente, las reformas de las SOCIMIS, de las que fui ponente, no avanzan en la dirección correcta y solo se adaptan de forma interesada, para ser utilizadas como destino de todos los activos inmobiliarios tóxicos.

Esta reforma, adicionalmente, consagra un modelo de alquiler que es único en España. En la mayoría de los países donde el mercado de alquiler es potente, y además equitativo, la oferta está formada mayoritariamente por empresas profesionales, tanto privadas como públicas, que gestionan de forma empresarial esta oferta. Por el contrario, en España la mayoría de la oferta es privada, es decir minoristas que ponen en el mercado excedentes de inmuebles, sin que su función objetivo sea mantenerse en el mercado, por lo que la calidad y el mantenimiento se resiente, a lo que hay que unir la dificultad para gestionar impagos y destrozos. Solo así, se explica que los mayores problemas detectados por el Gobierno sean la duración del contrato o la inseguridad jurídica. En esencia, por el propio error de principio en el diagnóstico, se sigue sin entrar en la gran apuesta que debería ser:

1. El surgimiento de un mercado de alquiler social y privado que equilibre las formas de tenencia
2. Un mercado que libere recursos para el ahorro hacia el sector profesional del alquiler
3. Un mercado de alquiler que reste presión a la demanda de compra, discriminando positivamente el alquiler
4. Una estructura de mercado que permita suavizar los niveles de precios de los servicios de vivienda
5. Finalmente, una política de vivienda que permita acceder al servicio de vivienda a más personas en unas condiciones razonables de calidad y coste

Para ilustrar que las medidas adoptadas no benefician al mercado de alquiler, baste algunos apuntes estadísticos. Comenzaré por el problema de la duración del contrato. En los casos en los que la oferta de vivienda en alquiler es profesional, y por tanto la función objetivo de la empresa es arrendar inmuebles, el óptimo es que exista poca rotación, y por tanto la demanda se pueda sentir segura y sin amenazas de expulsión y aumento de costes por la mudanza. Esto se corresponde con las estadísticas que existen. En el caso de las viviendas ofrecidas por particulares, la duración media es 2,2 años, siendo la de la oferta profesional algo superior, 2,9 años. Es decir, en ninguno de los casos la duración del contrato es un problema, lo cual confirma que la medida adoptada busca generar inseguridad entre los inquilinos, y desviar esa demanda hacia la compra

El segundo punto importante es el de la inseguridad jurídica de los propietarios. De nuevo surge una gran diferencia entre propietarios particulares y profesionales. Entre los primeros, y con la proliferación de seguros, es más fácil perseguirles, pero entre los profesionales apenas hay problemas de impagos y/o destrozos. Por tanto, la norma, de nuevo se hace para un segmento que debería ser marginal en este mercado, pero que es mayoritario. El miedo a la longitud del litigio en caso de impago, tampoco se corresponde con una realidad real. En un análisis comparado, España tampoco es un país muy distinto de nuestro entorno. España tarda de media 260 días en el alzamiento, Alemania 331 días y Francia 226 días.

En suma, los cambios normativos van dirigidos hacia el sector oferente minorista del mercado, desincentiva la demanda de alquiler y otorga un poder de negociación excesivo hacia la propiedad. Esto se corresponde con una estructura del parque muy atomizada, donde el segmento minorista o particular es mayoritario, con una antigüedad elevada y donde no existe una industria desarrollada y profesional de viviendas en alquiler, ni tampoco un parque público de alquiler (apenas un 1%), como ocurre en los países más desarrollados. Esto conlleva que el nivel de precios de alquiler, si comparamos la relación calidad/precio, sea elevado, aunque su rentabilidad monetaria sea muy inferior a la opción de compra-venta de un inmueble.


jueves, 10 de mayo de 2012

POR UN DERECHO EXIGIBLE A LA VIVIENDA



Crisis, estafa, desempleo, deudas, hipotecas, desahucios, embargos, familias sin techo, Plataforma de Afectados por la Hipoteca, compra o alquiler, la vivienda como inversión, vivienda social, moratoria, dación en pago, 3 millones de viviendas vacías, 800.000 viviendas sin vender en stock de los bancos, 58.241 expedientes de desahucios procesados en los juzgados en 2011…

Y más datos: 135.000 familias están sufriendo actualmente un procedimiento de ejecución hipotecaria, 150.000 familias ya han perdido su vivienda por la crisis, cantidad que se puede elevar a 510.000 familias en 2015…España es uno de los países europeos donde la edad de emancipación juvenil es más elevada, puesto que la media de la UE está entre los 20 y 22 años, mientras que en España es de 30 años. El esfuerzo que deben realizar las familias para poder comprar una vivienda es también más elevado (unos 7 años de renta bruta del hogar) que en otros países europeos (3 a 4 años). Ni hablar que el acceso a una vivienda, sea de compra o de alquiler, para una persona que se encuentra en paro simplemente suena a ciencia ficción.

Cada día podemos escuchar y leer noticias sobre la vivienda, pero no se ve una voluntad política de querer acabar con el drama social que se esconde detrás de muchos de estos hechos, parece ser que cuando hablamos de vivienda hablamos de un producto financiero y no de un “lugar que reúne las condiciones básicas para estar y para dormir; un lugar para la familia, en el que poder relacionarse y acoger; un lugar en el que poder tener autonomía y no estar sometida/o a otros”.

¿No deberían implicarse las administraciones públicas y dar soluciones a todas las personas que se quedan en la calle por no poder pagar su hipoteca o su alquiler? ¿No existe un derecho a una vivienda como parte de los derechos universales de la humanidad? ¿No atenta contra la dignidad humana que una persona pueda ser despojada de su espacio habitable por circunstancias que generalmente no dependen de ella, como puede ser la pérdida del trabajo por enfermedad o despido? ¿No es contraproducente fomentar la compra de la vivienda frente al alquiler y exigir al mismo tiempo una mayor movilidad laboral y geográfica?

“Toda persona tiene derecho a un nivel de vida adecuado que le asegure, así como a su familia, la salud y el bienestar, y en especial la alimentación, el vestido, la vivienda, la asistencia médica y los servicios sociales necesarios; tiene asimismo derecho a los seguros en caso de desempleo, enfermedad, invalidez, viudez, vejez u otros casos de pérdida de sus medios de subsistencia por circunstancias independientes de su voluntad.” No es un extracto de “Utopía” de Tomás Moro, sino el artículo 25.1 de la Declaración Universal de los Derechos Humanos de la ONU que data de 1948.

La Constitución Española de 1978 establece en su artículo 47 “Todos los españoles tienen derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada.“ Sin embargo, no se trata de un derecho exigible ante los tribunales, sino de un mero principio rector de la política social y económica. En España no existe una ley general de vivienda (como sí la hay de sanidad o educación) y todo lo relacionado con la política de vivienda está diseminado en leyes muy diferentes y variopintas, sobre suelo, urbanismo, vivienda social, vivienda de protección oficial, sin existir una ley rectora.

En el Grupo de Vivienda de ATTAC-Madrid creemos que la vivienda debe ser un derecho de todas las personas. Estamos analizando la situación actual de la vivienda en España y elaborando un proyecto coordinado de vivienda donde tiene cabida tanto el alquiler social como el privado, el censo de viviendas, alternativas de vivienda en propiedad, el suelo, la plusvalía y el urbanismo, la rehabilitación, la fiscalidad y transparencia.


Al menos una vez al mes os informaremos sobre nuestras actividades, os invitamos a leernos y a participar en nuestro proyecto. En el próximo artículo, os presentaremos nuestro Decálogo de vivienda.


lunes, 7 de mayo de 2012

MADRID ADMITE EL ERROR DE 15 AÑOS DE CRECIMIENTO BASADO EN EL LADRILLO




Madrid soñaba hace 15 años con convertirse en una capital europea pujante en lo económico; compacta, verde y habitable para sus ciudadanos, y con un centro histórico y una oferta cultural a la altura de París o Londres. Preveía además engordar su población a costa de los municipios vecinos, así que optó por exprimir el suelo disponible, convirtiendo en urbanizable y casi exclusivamente residencial el doble de superficie (10.000 hectáreas) de la que ocupa la almendra central. El diagnóstico llevado a cabo ahora por el Ayuntamiento sobre lo sucedido en esos 15 años es desolador: la oferta de viviendas en la capital es muy superior a la demanda; hay barrios enteros planificados —que en total suman 200.000 pisos más— cuya viabilidad futura es dudosa; la actividad económica se ha fiado exclusivamente a la construcción, descuidando comercio e industria; y todo para que el problema de la falta de vivienda haya persistido por culpa del fuerte incremento de precios, dificultando su acceso a parte de la población.

Ahora el ciclo ha cambiado, la burbuja del ladrillo ha estallado, la ciudad no está preparada para el desarrollo de otras actividades económicas y se encuentra además atada de pies y manos por el exceso de suelo residencial. La hoja de ruta de este disparate es el Plan General de Ordenación Urbana aprobado por el Ayuntamiento en 1997. No contemplaba un plazo para su ejecución, pero revisarlo fue una de las promesas de Alberto Ruiz-Gallardón cuando fue elegido alcalde en mayo y de Ana Botella cuando le sucedió en diciembre. La concejal de Urbanismo, Paz González, lo explicó así la semana pasada: “Aquel plan pensó que Madrid debía crecer de forma indefinida; no se marcó unos objetivos claros sobre el modelo de ciudad que se quería. Pero estamos a tiempo de enmendar esos errores, a tiempo de resolver caminos que no tienen retorno, a tiempo de conseguir una ciudad para las personas”.

El líder municipal socialista, Jaime Lissavetzky, lo resume así: “Los intereses de los ciudadanos quedaron por detrás de los de los promotores inmobiliarios”. El primer paso de este proceso de revisión ha sido realizar un análisis del Plan de 1997, que “es ahora el mayor condicionante para definir el futuro de Madrid”, según admiten los responsables de Urbanismo. El documento resultante, de casi 250 páginas, señala otro obstáculo fundamental: la crisis económica. A ella se achaca que gran parte del plan solo se desarrollara sobre el papel, con “bajo costo económico en comparación con las altas inversiones que requiere la transformación física del territorio”.

Pero la crisis no llegó hasta 1998, 11 años después de la aprobación del plan, y después de (y, en parte, a causa de) una extraordinaria burbuja especulativa en torno al precio del suelo y de las viviendas. “Para dar respuesta a la demanda existente”, cifrada en 309.298 viviendas, el Ayuntamiento optó por incluir en el Plan General de Ordenación Urbana de 1997 casi todo el suelo disponible. Fue más allá incluso, añadiendo Valdecarros y Valdebebas. Anticipó la construcción de 371.114 viviendas, a las que hay que sumar 171.121 que se podrían levantar en el resto de suelo disponible. En total, 542.235. Entre 1997 y 2011 se concedieron licencias para 262.553 viviendas; hay otras 200.000 proyectadas, pero aún sin construir.

La revisión ahora del Plan General de Ordenación Urbana de 1997 señala que “la producción no se corresponde con la demanda real en función de la evolución de la población”. Madrid ha ganado solo 390.000 habitantes en estos 15 años, y cada vez son más los que optan por irse a vivir a municipios vecinos. Además, el tipo de viviendas construidas no se adecuó a las necesidades de los ciudadanos.

El documento añade que “sistemáticamente se ha hecho hincapié en el uso residencial del suelo”, y no se han incentivado otros que promuevan la actividad económica. Es decir, se ha apostado por el modelo productivo de la ciudad a una sola carta: el ladrillo.

Eso ha llevado, entre otras cosas, a que la actividad comercial se aglutine en la almendra central, “desplazando” a las tiendas tradicionales. Durante los 15 años que median desde la elaboración del plan, el Gobierno regional ha sido presidido por Alberto Ruiz-Gallardón (1995-2003) y Esperanza Aguirre; la alcaldía la han ocupado José María Álvarez del Manzano (1991-2003), Gallardón (2003-2011) y Ana Botella. Todos ellos han gozado de mayoría absoluta. Todos ellos pertenecen al Partido Popular. »

Los PAU, en el aire. El Ayuntamiento cree que la mayor parte de las actuaciones previstas en 1997 para la corona norte ha sido ejecutadas, con la “incógnita significativa” pendiente de la Ciudad de la Justicia y la Operación Castellana. Muy diferente es la situación en el sur, donde solo el Ensanche de Vallecas está avanzado (pero con “un importante remanente de edificabilidad”). Y concluye que las “dificultades” económicas a corto y medio plazo “plantean un importante interrogante respecto a la materialización de los desarrollos previstos en los distritos de Villa de Vallecas y Vicálvaro (130.000 viviendas)”. Es decir, cuestiona el futuro de los Programa de Actuación Urbanística (PAU) de Los Cerros, El Cañaveral, Los Ahijones, Los Berrocales y Valdecarros. »

Atascos y contaminación. En materia de transportes, “el objetivo general de desincentivar voluntariamente el uso del vehículo privado” no se ha alcanzado, sobre todo fuera de la almendra central.

Se pensó que Madrid crecería a costa de los municipios vecinos, y ha sido al revés, lo que ha incrementado los desplazamientos entre el centro y la periferia urbana y regional, con mayor peso además del vehículo privado. El informe critica los “avances muy limitados” realizados por el Gobierno regional para paliar la “escasez” de aparcamientos disuasorios.

Tampoco se ha logrado que los promotores de los nuevos barrios se hagan cargo de las infraestructuras de transporte público, con la excepción de la prolongación de la línea 1 de metro en el Ensanche de Vallecas y de la 10 en la Castellana. Ni desatascar la N-V llevando el tren de cercanías a los nuevos desarrollos en el área de Alcorcón. »

Dotaciones insuficientes. No se han alcanzado los objetivos previstos en materia de escuelas, polideportivos, etcétera, sobre todo en las áreas urbanas ya consolidadas. Una sentencia judicial obligó al Ayuntamiento a emplear la expropiación en lugar del intercambio de terrenos para lograr el suelo donde construir esas dotaciones, lo que elevó su coste y limitó las actuaciones, dejando la almendra central sin las instalaciones que precisa. Se obtuvo menos de la mitad del suelo (35 millones de metros) que se deseaba, y no siempre donde se deseaba. »

Fracaso en la rehabilitación. El centro adolece además de otro problema: el método con el que se planteó su rehabilitación (por ejemplo, los patios azules y los patios de manzana) no ha funcionado, “lo que se refleja en la persistencia de infraviviendas y de carencias dotacionales”. Además, la catalogación de edificios a preservar por su valor histórico ha trabado aún más esta regeneración, al haberse hecho de forma “discrecional”, sin aportar valor al patrimonio artístico e impidiendo en muchos casos modernizar las construcciones para hacerlas habitables. »

Los parques no interesan. Las zonas verdes se han ampliado en estos 15 años en 2.800 hectáreas, frente a las 3.450 previstas; el documento destaca el fracaso en el Parque Manzanares y la Casa de Campo. Pero, sobre todo, concluye que las operaciones que podrían haber hecho de Madrid una ciudad más sostenible en términos medioambientales, mejorando su habitabilidad, “suponían un conflicto” con el propósito último del plan: exprimir al máximo el territorio convirtiéndolo en urbanizable. »

¿Qué solución cabe? La revisión del Plan General está aún en sus primeras fases, pero el Ayuntamiento ya ha avisado de que está dispuesto a cambiar el uso del suelo, aunque tenga derechos adquiridos, para evitar la parálisis provocada por el exceso de viviendas. Su intención es que los promotores dediquen esas decenas de miles de metros cuadrados donde no será rentable construir pisos en al menos 20 años, si es que alguna vez lo es, a otros propósitos, el principal de ellos atraer a empresas que quieran asentarse allí.

“El modelo urbano previsto por el Plan de 1997 se predeterminó con excesiva antelación y considerando demandas pasadas que no necesariamente se mantendrán en el futuro”, concluye el documento. En resumen: ladrillo, ladrillo y ladrillo, devenido ahora en solares baldíos, fragilidad económica... y dificultad de acceso a la vivienda.

viernes, 4 de mayo de 2012

EL GOBIERNO ESTUDIA MODIFICAR LA LEY DE SUELO PARA FAVORECER A LA BANCA Y AL SECTOR INMOBILIARIO



Fomento pretende dar más valor a los terrenos destinados a la construcción y evitar que se expropien como si fueran rurales, con el objetivo de facilitar a la banca y al sector inmobiliario que se desprenda de los solares que tiene en propiedad. Para ello estudia modificar la Ley de Suelo, según adelanta hoy Expansión en Orbyt.

El Gobierno estudia modificar la Ley de Suelo vigente para elevar las valoraciones de los terrenos destinados a edificar viviendas y evitar que se puedan expropiar como si fueran rurales, a un precio muchísimo menor, como ocurre con la norma actual, lo que favorecería a los sectores inmobiliario y financiero.

El Ministerio de Fomento quiere dar "seguridad jurídica" y volver a referenciar las valoraciones de los suelos según las ventas de activos similares en sitios cercanos, es decir, que se utilizaría el método comparativo y no el de capitalización de rentas, que se usa para los activos rurales.

Ahora, todos los terrenos no urbanizados y los urbanizados no consolidados se consideran rurales a efectos expropiatorios. Es decir, apenas valen nada, mientras que las entidades financieras tienen una exposición de 88.000 millones de euros en suelo (tanto créditos como adjudicados).

Anteayer, el ministro de Economía, Luis de Guindos, subrayó que el problema mayor de la banca está en la valoración del suelo, a pesar de que la reforma financiera prevé una depreciación de su valor del 80%. En los Presupuestos Generales del Estado para 2012 señaló que "los objetivos principales son la elaboración y el desarrollo de las normas estatales relativas al régimen del suelo y valoraciones".

Aunque el sistema de valoraciones anterior a la norma vigente se ha prorrogado de nuevo, el riesgo de expropiación sigue muy latente por la crisis (y por el afán recaudatorio de los ayuntamientos, en plena sequía fiscal). Las entidades financieras han cerrado el grifo de la financiación a esos activos o han reducido el importe financiable, y cuando se modifique la Ley de Suelo el crédito podría ser mayor y desaparecería la pérdida de valor que supone la expropiación a precio rural.

Esta medida beneficiaría a los promotores, titulares de suelo y a los bancos, ya que sus balances mejorarían. "Van a poder ajustar el valor de sus activos; el nuevo valor [expropiatorio] estaría más cerca del valor apuntado en los balances que del valor real", apunta Lucio Rivas, director del bufete Gabinete de Urbanismo y Administración Pública.

Además, las entidades podrían deshacerse con mayor facilidad de los suelos que tienen en balance: "Se va a reactivar el mercado, porque el promotor podrá pedir un préstamo más alto para ese suelo. Operaciones que antes no lo eran ahora serían viables", agrega Rivas, que formó parte de la Comisión de Expertos que asesoró sobre la Ley de Suelo estatal.

Un tercer alivio para los bancos será que la modificación de la Ley de Suelo frenaría las prácticas de los ayuntamientos, que expropian forzosamente terrenos para quedárselos a precio rural los terrenos urbanizables que no se hayan desarrollado tras pasar un número determinado de años. Para los municipios que no estipulen un plazo, el Gobierno marca un periodo de seis años, pero los ayuntamientos de peso lo delimitan claramente. Así, los alcaldes pretenden que los bancos, antes de verse expropiados, edifiquen esos solares, para que las arcas locales obtengan su trozo de la tarta.

Los ayuntamientos también recurren a la "venta forzosa" de los terrenos no desarrollados, por la que se obliga al dueño a traspasar el suelo, con un precio inicial del 50% del aprovechamiento lucrativo (la mitad del valor). Todo lo que exceda de ese 50% se lo queda la Administración.